さらにお役立ち：不動産トラブル解決策

不動産トラブル解決策

売買編

不動産は一生の買い物。あとで後悔しないためにも、トラブルに遭わないように事前の知識、チェックを入念にしておくことをお勧めいたします。

畳が６枚あっても６畳分の広さがないことも

建売住宅やマンションの間取り図には「洋室約6畳」という具合に、各部屋の広さを畳数に換算して表示しているのが一般的。「9.7�u」のように�u数で表示されるよりも広さの実感がつかみやすいが、注意したいのは物件によって畳1枚当たりの広さが異なること。

不動産表示規約では「１畳＝1.62�uで換算すること」と決められている。長さ180cm×巾90cmに相当する広さだ。ところが実際には規定よりも小さな畳が使われることが多い。畳６枚敷いてある和室に約5.8畳と書いてあったり。まだ書いてあるだけ良心的。間取り図には畳の枚数だけ書いて、畳数表示がしてない時は困る。

6畳だと思ったら実際には5.5畳しかないケースも。中には独自の狭い基準で表示している時もある。仮に１畳＝1.55�u（田舎間）の場合、20畳のＬＤといっても31�u。1.62�uで換算すると19畳相当しかない。１畳を何�uで換算しているかをチェックしたい。

３ＬＤＫの標準的な間取りを比較する

マンションの間取りのうち３ＬＤＫの典型的な形は２つある。１つは、もっとも数が多くてありふれた「田の字型」プラン。北側に洋室が２つ、その間に玄関と廊下があり、住戸の中央に水回り、南側にＬＤと和室がある。センターコア型ともいう。

もう一つは「センターイン型」。住戸の真ん中に玄関があり、居室が左右に振り分けられるタイプ。田の字型は、北側洋室が住戸内での独立性は高いものの、外廊下に面しているので窓を開けにくいなど通風やプライバシーに難点がある。

センターイン型は、廊下が少なく生活動線がスムーズ。寝室や浴室などのプライベート空間と、ＬＤＫというパブリック空間が分かれておりＰＰ分離が実現している。また南側と北側の両面バルコニーが設けられるので通風・採光、プライバシーの点でも優れている。２つの洋室をリフォームして１つに広げられるなど可変性も高い。難点はＬＤにつながる和室が行灯部屋になること。

敷地を目いっぱい活用するプランあれこれ

限られた敷地で、できるだけ広い住まいをつくりたいとき、水平に広げるだけで足りなければ、上下の空間を活用する方法もある。すなわち、３階、４階へと建物を上に伸ばす、または地下を掘り下げる。上に伸ばせば、日当たりのよい快適空間がつくれるのがメリット。

ただし、上下階への昇り降りの機会が増えるから、どの階にどの部屋を配置するか、間取りはよく考えておきたい。高齢者との同居や家族の今後を考えるなら、ホームエレベーターの設置も検討事項だろう。３階建て以上の建築は、法律の「高さ制限」「容積率」などの規制によって実現できないケースもある。

しかし、容積率いっぱいで地上に３階は造れなくても、地下室なら容積率の緩和などの特別扱いが受けられるから、面積拡大の決め手になる。防音性・断熱性に優れた、地下室ならではの特性を生かした部屋づくりをしたい。地面の下は湿気が多いので、除湿や換気の仕方に要注意。

マンションの専有面積の数字を解剖してみる

一戸建ての建物の広さを床面積と呼ぶのに対して、マンションの住戸の広さは「専有面積」と呼ばれる。さて、あるマンションのパンフレットに「３ＬＤＫ、専有面積70�u」と表示されていたとする。しかし現実には住戸内に丸々70�uの広さがあるわけではない。

パンフレットや物件概要に出ている専有面積は、壁心面積で表されているのが一般的。実際に利用できる広さは、登記簿に出ている内法面積で表される。内法面積は壁心面積よりも５〜６％くらい小さい。つまり実質66〜67�u程度しかないことになる。

壁が厚かったり、柱が室内側に大きく出っ張っていたりすると、もっと狭くなる。また、メーターボックス（ＭＢ）は専有面積に含めないのが普通だが、中にはこっそりＭＢを面積に入れているケースもある。そうすると、本当の有効スペースは65�u程度とさらに縮んでしまう。販売会社にＭＢの扱いがどうなっているか、内法面積は何�uかを聞いておこう。

日当たりと採光の良いマンション選びのコツ

日当たりの善し悪しは、まず建物の向きで決まる。バルコニー側が真南に近いほど日照が優れている。同じ南向きなら、南面３室のように間口が広いほどいい。南向きの次は、東南向き。次いで南西→東→西→北東→北西→北の順に日照条件は悪くなる。

ただ、いくら建物自体が南向きでも、周りが建て込んでいる場合には日影が多くなることもある。周辺を見れば現状は分かるが、隣接地に駐車場や資材置き場、空き地などがある場合には、近い将来、建築される可能性がないかをチェックしておきたい。公庫の融資条件にも４時間日照の確保がある。

また、直接太陽光が射し込まなくても、行灯部屋ができない間取りが望ましい。採光のポイントは開口部の多さ。中住戸よりも角住戸、低層階より高層階、ようかん型マンションよりも雁行型マンションの採光が優れている。Ｌ字型やコの字型マンションは、日照、採光の良い住戸と悪い住戸が混在する。ライトコートも採光に有効。

売買用語ミニ知識

在来工法

柱・梁・筋交い（柱と柱の間に斜めに入れる材）など、木の「軸」を組み立てて建物を支える日本の伝統的な工法。間取りに融通がきき、大きな開口部をつくれるのが特徴。襖や障子で仕切り、縁側に掃き出し窓を並べた和風住宅を思い浮かべるとわかりやすい。
元来は木材にミゾを刻んでかみ合わせる職人技的な工法だが、最近は、あ らかじめ工場で材木をカットしたり、材の接合部に金物を用いるなど、合理化や耐久性強化が進んでいる。

２×４工法

角材の枠に構造用合板を張ったパネルを組み立てて建物をつくる工法。一番たくさん使用される角材の断面の寸法が２インチ×４インチであることから「２×４工法」と呼ぶ。「枠組壁工法」ともいう。
２インチ×６インチの角材を多用した場合、特に「２×６（ツーバイシックス）工法」と呼ぶこともある。壁（面）で支えるため、耐震性・気密性に優れるとされているが、そのぶん、窓の位置や大きさなどが制限される側面がある。

浴室

浴槽の他に洗い場が別に付いているのが和風浴室。日本ではこれが一般的。浴槽で体を洗い、他に洗面ボウル、便器が付いていて洗面室としても使えるのが洋風浴室。最近はマンション、一戸建てを問わず、すべて工業生産されたユニットバスが主流。
浴室の広さは、ユニットバスの縦横の大きさによって簡略化して表される。140cm×180cmなら「1418」。「1620」は160cm×180cm（＝3.2m2）で１坪に近いので１坪タイプともいう。

鉄筋コンクリート造

建物自身の重さを支えるような押し潰す力（圧縮力）に強いコンクリートを、引き伸ばす力（引っ張り力）に強い棒状の鋼材である鉄筋で補強して作る構造のこと。鉄筋コンクリート（reinforced concrete）造を略して「ＲＣ造」という。
耐震性、耐火性に優れている。マンションでは６・７階建てまでの中高層に多かったが、超高層向けのハイＲＣ造などのマンションも出ている。壁式構造とラーメン構造がある。

鉄骨鉄筋コンクリート造

鉄骨（Ｓ）造と鉄筋コンクリート（ＲＣ）造の長所を併せ持った構造。鉄骨で柱や梁を組み、その周りに鉄筋を配してコンクリートを打ち込む。鉄骨鉄筋コンクリート（steel framed reniforced concrete）造を略して「ＳＲＣ造」という。７・８階建て以上の高層マンションに多い。
同じ階数ならＲＣ造よりもＳＲＣ造のほうが耐震性は高く、柱も細くできる。ただ、建築コストはＳＲＣ造が一番高くなる。

鉄骨造

建物の骨組に鉄骨（steel）を組んで作った構造のこと。「Ｓ造」と略す。柱や梁をボルトや溶接で接合する。耐震性は高いが鉄自体は耐火性が低いので、通常は鉄骨の周りに耐火被覆を施す。鉄筋コンクリートに比べて軽いので、大型の工場や高層ビルに適している。
小規模なビルや賃貸住宅でもＳ造で建てられているケースがある。超高層マンションでも採用されるケースはある。軽量鉄骨を使った一戸建てのプレハブ工法もある。

ＰＣ工法

工場のラインで製造された鉄筋コンクリート製の部材を、現場で組み立てる工法。「ＰＣ」は「precast concrete（プレキャスト・コンクリート）」の略。現場打ちのコンクリートに比べて、品質が一定し工期が短いなどのメリットがある。ただ、工場生産されたＰＣ部材の規格があるため、やや設計の自由度は落ちる。ＰＣ部材には、柱、梁、壁、床板、屋根などの種類がある。鉄筋コンクリート造のプレハブ工法ともいえる。